Banco de casas, pisos y locales
El banco de inmuebles se ha creado para ofrecer inmuebles a un precio más "justo" que el actual precio de mercado, un precio que permita vivir dignamente a las familias de jóvenes, en el caso de viviendas, o permita desarrollar su actividad profesional, en el caso de los locales.
Cuestiones previas
En España, y también en nuestro entorno, el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas sociales y económicos. En municipios rurales como San Esteban del Valle, además, se suma un fenómeno específico: la presión de la segunda residencia y el alquiler de temporada, que reduce la oferta disponible para vivienda habitual.
Situación del mercado (datos del año en curso)
En una zona amplia, desde Candeleda hasta Casavieja, los datos de oferta publicados en Idealista (consulta realizada el 12/01/2026) muestran los siguientes valores orientativos:
| Modalidad | Precio medio | Ejemplo típico (60 m2) | Ejemplo típico (90 m2) |
|---|---|---|---|
| Venta | 941 €/m2 | 56.460 € | 84.690 € |
| Alquiler | 7,79 €/m2 / mes | 467 €/mes | 701 €/mes |
Nota: estos importes se basan en precios anunciados (oferta). En compraventa, el precio real de cierre puede ser inferior al precio ofertado. En alquiler, la oferta disponible es muy limitada y puede variar de forma importante según tipología, estado y ubicación.
¿Qué entendemos por precio “admisible” o “asequible”?
Para el Banco de Inmuebles, un precio es “admisible” cuando cumple dos condiciones:
- Asequibilidad para los hogares: el coste mensual de la vivienda (alquiler o esfuerzo mensual equivalente) debe situarse, con carácter general, entre el 15% y el 30% de los ingresos netos del hogar, una vez descontados los gastos fijos inevitables asociados a la vivienda (energía, agua y tasas).
- Moderación respecto al mercado local: el precio no debe reproducir la escalada del mercado, por lo que se aplicará un descuento orientativo sobre los precios medios de la zona.
El objetivo del Banco es facilitar acuerdos entre propietarios y demandantes de vivienda, buscando un equilibrio entre garantizar vivienda habitual a precios compatibles con ingresos reales y hacer viable la incorporación de inmuebles al Banco para que exista oferta suficiente.
Información para los propietarios (vendedor o arrendador)
El Banco de Inmuebles es un instrumento de intermediación voluntaria que facilita el contacto entre propietarios y personas interesadas en residir o desarrollar su actividad en el municipio, promoviendo precios compatibles con los ingresos reales y con la realidad del mercado local.
¿Quién puede incorporar un inmueble al Banco?
Cualquier persona propietaria de una vivienda, piso o local situado en San Esteban del Valle o su entorno inmediato puede solicitar su incorporación al Banco de Inmuebles, siempre que el precio propuesto se sitúe dentro de los criterios de precio admisible establecidos.
Documentación y datos necesarios
Para incorporar un inmueble al Banco será necesario presentar una solicitud en el Ayuntamiento, que incluirá:
- Datos de identificación del propietario.
- Dirección completa y referencia catastral del inmueble.
- Tipo de inmueble (casa, piso, local, nave).
- Superficie aproximada (m2).
- Estado de conservación y nivel de eficiencia energética (a efectos orientativos).
- Destino previsto: alquiler, venta o indistinto.
- Precio propuesto o rango de precios.
- Fotografías actuales del inmueble.
Precio admisible
El Banco de Inmuebles no fija un precio único ni cerrado por metro cuadrado. El precio máximo admisible se determina aplicando dos criterios:
- Compatibilidad con los ingresos habituales de los hogares destinatarios, de forma que el esfuerzo económico no supere, con carácter general, el 30% de los ingresos netos.
- Moderación respecto al mercado local, aplicando un descuento orientativo sobre los precios medios de oferta en la zona.
En esta misma página hay un formulario de cálculo orientativo que permite a los propietarios estimar el precio máximo admisible para su inmueble en función de su superficie, estado y destino.
Duración y condiciones de los alquileres
En el caso de viviendas destinadas a alquiler, se priorizarán los contratos de larga duración, conforme a la legislación vigente en materia de arrendamientos urbanos. No se admitirán alquileres de uso turístico ni alquileres de muy corta duración.
Funcionamiento del Banco
- La incorporación de inmuebles al Banco es gratuita.
- El Ayuntamiento actúa como intermediario, facilitando el contacto entre las partes, sin asumir la condición de arrendador ni comprador.
- El propietario podrá retirar su inmueble del Banco en cualquier momento.
- En caso de que el Banco finalizara su actividad, se comunicará expresamente a los propietarios inscritos.
Las propiedades inscritas podrán incorporarse, asimismo, a plataformas de ámbito supramunicipal de lucha contra la despoblación y dinamización rural.
(descargar, cumplimentar y presentar en el Ayuntamiento)
Información para los compradores o arrendatarios
Cualquier persona que busque vivienda habitual para vivir en San Esteban del Valle a un precio compatible con sus ingresos, o un local para desarrollar su actividad, puede dirigirse al Banco de Inmuebles. En esta web se explican los criterios de “precio admisible” y se ofrece un formulario de cálculo orientativo para estimar el precio máximo recomendable según cada caso.
¿Qué ofrece el Banco?
- Intermediación: el Ayuntamiento facilita el contacto entre propietarios y demandantes.
- Transparencia: criterios claros de asequibilidad y moderación respecto al mercado local.
- Prioridad a vivienda habitual: el Banco se orienta a contratos estables y a fijación de población.
¿Qué datos necesitas para analizar tu caso?
Para estimar el alquiler o precio de compra compatible con tus ingresos (y evitar situaciones de sobreendeudamiento), el formulario orientativo solicita:
- Ingresos netos mensuales del hogar.
- Número de miembros de la unidad convivencial.
- Superficie aproximada (m2) de la vivienda buscada.
- Estado/eficiencia orientativa de la vivienda (para estimar los gastos fijos “U”).
Procedimiento para solicitar información
El procedimiento se inicia presentando la solicitud de información sobre un inmueble en el Ayuntamiento de San Esteban del Valle. Una vez recibida, el Banco facilitará el contacto con la propiedad para que ambas partes puedan valorar el acuerdo.
Criterios de prioridad (en caso de varias solicitudes)
Si se reciben dos o más solicitudes sobre el mismo inmueble, se aplicarán criterios de prioridad orientados a favorecer la vivienda habitual y la fijación de población, tales como:
- Personas empadronadas en San Esteban del Valle o con compromiso de empadronamiento y residencia habitual.
- Personas que trabajen en el municipio o en la comarca (incluidos traslados y empleo público).
- Unidades familiares con menores a cargo u otras situaciones que requieran estabilidad residencial.
Nota: estos criterios tienen carácter orientativo y se aplicarán respetando la normativa vigente y las condiciones acordadas entre las partes. El Ayuntamiento no actúa como arrendador ni comprador, y su función es exclusivamente de intermediación y apoyo.
(descargar, cumplimentar y presentar en el Ayuntamiento)
Criterios y cálculo del precio admisible
1) Criterios del Banco de Inmuebles
El Banco de Inmuebles del Ayuntamiento de San Esteban del Valle tiene como objetivo facilitar el acceso a la vivienda habitual y a locales para actividad económica a precios compatibles con los ingresos reales, sin desligarse completamente de la realidad del mercado.
Para ello, el precio máximo admisible (en alquiler o venta) se determina aplicando dos límites simultáneos, adoptándose siempre el más bajo:
- Criterio de asequibilidad por ingresos: el coste mensual de la vivienda no debe suponer, con carácter general, más del 30% de los ingresos netos mensuales de la unidad convivencial, una vez descontados los gastos fijos inevitables asociados a la vivienda.
- Criterio de moderación respecto al mercado local: el precio no podrá superar un porcentaje razonable del precio medio de mercado en la zona (descuento orientativo), para evitar precios desalineados con la realidad territorial.
Este enfoque permite compatibilizar la protección de los hogares, la viabilidad económica para los propietarios y la función social de la vivienda en municipios rurales.
2) Valores de referencia (año en curso)
Los siguientes valores se actualizan anualmente y se utilizan como referencia orientativa para el cálculo del precio máximo admisible.
| Concepto | Valor de referencia | Observaciones |
|---|---|---|
| Precio medio de alquiler (zona Candeleda–Casavieja) | 7,79 €/m2 / mes | Fuente: Idealista (oferta) |
| Precio medio de venta (zona Candeleda–Casavieja) | 941 €/m2 | Fuente: Idealista (oferta) |
| Esfuerzo máximo recomendado (ingresos netos) | 30% | Criterio general de vivienda asequible |
| Descuento orientativo sobre mercado (alquiler) | 15% – 25% | El Banco aplicará un descuento razonable según situación de oferta y demanda |
| Descuento orientativo sobre mercado (venta) | 10% – 20% | Orientativo |
Gastos fijos de la vivienda (U)
A efectos del cálculo de la asequibilidad, se consideran los gastos fijos inevitables asociados a la vivienda (energía, agua y tasas), independientes del precio del alquiler o de la cuota hipotecaria. En función del estado y eficiencia de la vivienda se adoptan los siguientes valores de referencia mensuales:
| Estado de la vivienda | Gasto fijo mensual (U) | Ejemplos |
|---|---|---|
| A reformar / baja eficiencia | 220 € | Instalaciones antiguas, calefacción ineficiente |
| Estado medio | 170 € | Vivienda habitual estándar |
| Buena eficiencia | 120 € | Biomasa, aerotermia, autoconsumo, buen aislamiento |
En ausencia de información específica, se utilizará por defecto el valor U = 170 €/mes.
3) Calculadora (analiza tu caso)
Introduce los datos básicos y la página calculará un precio máximo orientativo según los criterios del Banco. Los resultados son orientativos y no sustituyen la valoración final.
Si eres propietario
- Superficie de la vivienda (m2)
- Estado y eficiencia (para determinar U)
- Destino: alquiler o venta
El precio máximo orientativo se obtendrá aplicando un descuento razonable sobre el precio medio de mercado de la zona, y verificando que dicho precio sea compatible con los ingresos habituales de los hogares destinatarios.
Si buscas vivienda (alquiler o compra)
- Ingresos netos mensuales del hogar
- Número de miembros de la unidad convivencial
- Superficie aproximada (m2)
- Estado/eficiencia de la vivienda (para estimar U)
Con estos datos se calcula el coste máximo de vivienda compatible con un esfuerzo económico razonable, una vez descontados los gastos fijos de la vivienda.
Formulario de cálculo
Resultado
| Límite por ingresos (€/mes) | — |
|---|---|
| Límite por mercado (alquiler o venta) | — |
| Precio máximo admisible (resultado final) | — |
Nota: el precio máximo admisible se calcula como el menor entre el límite por ingresos y el límite por mercado, según los criterios del Banco.
Fórmulas orientativas
Alquiler máximo admisible (€/mes):
Rmax = min( 0,30 · Ingresos netos mensuales − U , (1 − d) · Precio medio alquiler · m2 ), donde d es el descuento orientativo (entre 0,15 y 0,25).
Precio máximo admisible de venta (€/m2):
Se aplicará un descuento orientativo sobre el precio medio de venta (entre 10% y 20%) y, cuando proceda, se verificará la compatibilidad con la cuota hipotecaria estimada conforme a la regla del 30% (ingresos netos).
Listado de pisos, casas y locales
(próximamente aparecerán aquí los recursos incorporados a la base de datos)
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